任意売却が教えてくれたこと

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こんにちは～

お久しぶりです。
もう5月終わりになり、
地震の発生から早くも2カ月以上が経ちますが、

原発の問題などまだまだ課題が山積みですね（>_<）

避難している方はもちろんですが、
家畜などとして飼われていた牛等の動物も
今後どうなっていくのか心配です。


最近になり、いろいろな写真が公開されていますが、
まだまだ情報不足で不安は減らないと思うのですが・・・

最近、すごく暑いですね～

も～歩いてるだけで汗がでてきて大変です（>_<）

少し前まで肌寒い日が続いていたのに
急に暑くなってしまいましたね。

ポカポカの気持ちいい日が無かったような気がします

しかも、もうすぐしたら梅雨になりますね
また、ムシムシした日がやってきますよ～（>_<）


今日も暑くて大変ですが、
あともうすこし仕事がんばりま～す（＾＾）

あともう少しブログの更新する回数を
増やしていけるようにがんばります～

それでは、みなさんもお仕事頑張ってくださいね～！！  

　こんばんは

今日は、いい天気でしたね。

晴れて暖かいのは嬉しいのですが、
花粉によって苦しめられてます

先週の金曜日に起きた東北の地震ですが、
広範囲に渡って影響がでていますね。

地震や津波で非難しているところに
原発の不安まで重なり被災者の方の
不安は募るばかり・・・

食料不足で特に赤ちゃんやアレルギーの子供に
対する食事が全然手に入らないと言われています。

また、ガソリン不足によって物資等を運ぶトラックの
ガソリンが確保できなくなってきて現地まで
運ぶことも困難になり、物資はあるけれども
その物資を運べずという事態になってきています。


関東方面では、電力不足の影響により
計画停電がされています。

関西では、停電が行われていないですが、
どんなことでもいいので何か協力できればと思っています。

まだまだこれからが大変です。
一日でも早く復旧復興に向けて考えていかなければなりませんね！！  

　こんにちは！

3月11日に起こった地震から
4日が経ちました。

日にちが経つにつれて徐々に被害の状況が
明らかになってきて今回の地震や津波の
すごさを再認識しました。

町が壊滅状態になているところがありますが、
少しでも早く復興できるようにみんなで頑張りましょう！！


さて、今回は任意売却の配分案について
書いていきたいと思います。

任意売却による売却価格は、不動産の価格を査定して
残債務と比較をしながら債権者の意向などを考慮して
売却価格を出していきます。

そして、購入者との希望価格が売却金額と合うと、
債権者に対して配分案を提出して合意を得る交渉をすることになります。

このときに、第一抵当権者や第二抵当権者、
滞納している税金や管理費、媒介手数料、抵当権抹消費用など
売却にかかる費用を出し、利害関係者全員の合意がないと
任意売却は成立しません。

そして、任意売却のようにオーバーローンの場合は、
売却金額からすべて回収できないことが多いので
合意を得るためにハンコ代といわれるものがあります。

また、引越し費用については、
必ず認められるというわけではないので
注意が必要となります。

今後も強い余震が続くと言われています。
さらに津波での被害が大きくならないよう、
また原発に被害も大きくならないように
無事であることを心よりお祈り申し上げます。  

　こんにちは（＾＾）


さて、本日は不動産の競売申立費用について
見ていきたいと思います。

この不動産競売の申立には
予納金を納付することが必要なっています。

一般的に競売申立人の債権者が予納金を納付しますが、
この納付金は競売申立を受けた所有者の債務として
請求がされることになります。

なので、任意売却をしていく場合は、
競売申立を受ける前に行い、予納金の請求を
されないようにすることも大切になります。

□予納金の額について
債権額
2,000万円未満⇒60万円
2,000万円以上5,000万円未満⇒100万円
5,000万円以上1億円未満⇒150万円
1億円以上⇒200万円


□申立手数料
担保権実行による競売（ケ事件）の場合⇒担保権一個につき、　4,000円

強制競売（ヌ事件）の場合⇒債権一個につき　4,000円

このように不動産競売の予納金はきめられれいます。

あんまり、5,000万円以上というのはないので
予納金は、60万円か100万円というのがほとんどです。

競売になってしまうと、さらに金額が増えてしまうので
競売の申立をされてしまう前に任意売却によって
解決をしていきたいですね！！

それでは、また次回更新します（＾＾）  

　こんにちは（＾＾）

先週ぐらいからニュースになっている
今国会で審議されている子ども手当ての
動向が気になりますね！

今現在支給されている子ども手当ては
2010年度限定のため2011年度の子ども手当てについて
今審議をしているということです。

2011年度の法案は、扶養控除の廃止に伴って負担増となる
3歳未満の世帯に限り、支給額を現在の13,000円から20,000円にしたり、
外国人が母国に残した子供への支給は止めたり、子ども手当てから
給食費や保育料などを天引きできるようにする案が議論されているようです。

しかし、11年度の法案が3月末までに成立しなければ、
子ども手当ては4月から従来の児童手当に切り替わることになります。

この児童手当の対象は、小学生まででしかも所得制限もある。
支給額も最も多い3歳未満でも月1万円となり子ども手当てよりも少なくなってしまいます。

そして、国会でも野党が反対をしているために
年度内に成立は難しくなっているようです。

我が家は、もう子供も大きいので
手当てについては関係ないですが
今後どうなるのか注目していきたいと思います。

  

　こんにちは（＾＾）

今週は天気のいい日が続いているので
暖かく春みたいな感じですね

さてさて今回は、任意売却を主に扱っている方から
任意売却についての話を聞いたのでそのことについて
書いていきたいと思います。

ある売り出しをしていた物件が売買契約を交わし
成約になりそうということなのですが、
ここで1つ問題がでてきてしまったそうです。


任意売却を行っていく際、売却価格から
各債権者に対して配分を決めていくということなのですが、

2番抵当権の債権者と連絡が取れないそうです。

謄本に載っている住所に行ってみても
空室になっていて何もなっかたそうです。

電話をしてみても全然繋がらないと言ってました。

なので今はなんとかして、
2番抵当権の債権者の方と連絡を取ることができるように
どうすればいいか考えているそうです。

なんとかして連絡が取れればいいんですけどね（＞_＜）

任意売却はやはり難しそうですね

今日は、久しぶりの更新になってしいました。
また、更新しますのでよろしくお願いします。

今日も仕事頑張りま～す（＾＾）  

　こんにちは

確か今週の月曜日のニュースだったと
思うのですが、子ども手当て支給額の上積みのための
財源として、高所得者の配偶者控除を廃止する方向で
最終調整に入ったというニュースを見ました。

給与所得1,000万円（年収1,231万円）を控除対象の
上限とするほかに、成年扶養控除も大幅に縮小して、
子ども手当支給額の上積みのために必要な
約2,400億円の財源確保を図るようです（＞_＜）

子ども手当てについては、3歳未満のみ現在の
1万3000円から2万円に上積みされることについては、
合意がされているようですが、上積みの財源については
まだ意見が分かれているようです。

どうも配偶者控除見直しによる財源の確保を前提として、
手当支給の所得制限は見送るかたちで進めていくみたいです。

配偶者控除の見直しによって、
控除を受けられる上限を所得1,000万円とすることで
1500億円程度の財源確保ができ、23～69歳の
被扶養者を持つ世帯を対象とした成年扶養控除に
ついても年収400万～500万円台の上限をかけることにより
約2,400億円を確保するということだそうです。

多くの方が影響を受けることになりそうですので
今後の動向が気になりますね。

それでは、また次回更新しますね～（＾＾）  

　こんにちは（＾＾）

今日は、任意売却のデメリットについて
書いていきたいと思います。

■見学希望者の内覧に協力する必要がある
購入希望者が物件の中を見たいというときは
そのためにスケジュール調整が必要。

■契約や決済の際に、指定された場所に出向く
別れた場合や憎しみ合っている場合でも、
現場で顔を合わすことになる。

■競売よりは早く明渡すことになる
競売より不動産を明渡す時期が早くなる。
出来る限り長く住んでいたい場合には、
競売の方が良いときもあります。

■ブラックリストに載る
任意売却をするからブラックリストに載るというわけではなく、
住宅ローンの滞納3ヶ月によってブラックリストに載る。

■金融機関からの借り入れができなくなる
5年から7年は金融機関からの新たな融資を
受けることができなくなります。
ブラックリストから名前が抹消された後には、
金融機関からのローンも可能となります。

このように、任意売却をするときにも
デメリットがいくつかあります。

なので、このようなデメリットも
しっかりと理解してから行うようにしましょう。

今週ぐらいから寒くなるみたいなので
風邪など引かないように暖かくして
出かけるようにします（＾＾）
  

　またまた久しぶりのブログ更新と
なってしまいました（＞_＜）

先日、相談者の方から
金融機関にリスケジュールをお願いしたら
断られたというお話がありました。

まずは、リスケジュールと何なのか。

リスケジュールとは条件変更、
返済計画を見直すことになります。

毎月の返済金額を金融機関に減額して
もらうことをいいます。

銀行融資の返済猶予または住宅ローンの
返済猶予のことをリスケジュールといいます。

そして、このリスケジュールというのは、
別の金融機関からお金を借りて銀行に返済することではなくて
返済するお金の支払いを早めたりする、
もしくは支払いを遅らせること。

または銀行への月々の返済額を減額
してもらうことをリスケといいます。

注意点としては、毎月の支払いが減り返済期間は
延びますが、その分保証料などもかかることになり
総返済額は増えることになるので、悪戯にリスケジュールを
するべきではないと思います。

そして、リスケジュールも必ず認められるというわけでは
ありませんので注意が必要です。

過去に一度リスケをした人や、収入減の幅が３０％以上であること、
自己都合退職の場合も厳しいそうです。

会社都合退職の場合は、本人の責任ではないと考えているので
考慮してもらえるそうです。

なので、もしリスケジュールを考えるときなどは、
よく金融機関と話し合うことが必要ですね。  

　こんばんは

前回から2週間ぐらい間が空いてしまいました。
忘れてたわけではないんですけどね・・・

いろいろと忙しくブログが書けなくて

今日は、久しぶりにブログを書く時間ができたので
書きましたが、何を書こうかずいぶん悩んでしまいました。

そろそろ冬のボーナス時期なので、
冬のボーナスに関することを書きたいと思います（＾＾）

相談でもボーナスに関しては多くあります。
夏のボーナスまでは、何とか貯金を取り崩して
支払ってはきたが、その貯金を底を尽き冬のボーナス
は限界で支払うことができないという方が多くいます。

銀行に相談に行き利息の支払いのみと言われたが、
その利息の支払いもできないから、何とかしてほしい
という方もいます。

ボーナスが出るならまだいいですが、
中にはボーナスがカットされてどうしようもない
という方も多くいらっしゃいます。

まだまだ、これから先景気が回復するか
どうかわからないですが、数年はこのような状態が
続きそうなので、今後も多くの方が
住宅ローンの相談に来ることが予想されます（＞_＜）

今日は、久しぶりなのでここまでにしたいと思います。
また、時間があれば更新するのでよろしくお願いします（＾＾）  

　こんにちは。

昨日に続いてのブログになります。
今回は、キャンペーン金利の落とし穴に
はまってしまい住宅ローンが破綻し任意売却に
なってしまった事例について書いていきたいと思います。

あるAさんは、数年前に都市銀行の3年間の
固定金利1%のキャンペーンを利用して世田谷区に
4200万円の新築マンションを購入。

返済額は月11万円、ボーナス時は45万円。
年収は800万円で、住宅ローンを払っても
まだ余裕のある生活を送ることができるほどでした。

しかし、金利優遇期間の3年が終わって4年目からは、
金利が2.9%に上がり毎月の返済額も15万円を超える
ようになってしまいました。
返済額のアップと同じタイミングで景気の悪化による
収入やボーナス減で住宅ローンの返済が苦しくなってしまいました。

そして、自宅を手放したくなかったために
住宅ローンを返済するために消費者金融から
借入をしてしまいました。

金利の高い消費者金融から借りてしまい、
ますます借入金が増えてしまいどうにもならなくなってしまいました。

そして、Ａさんは任意売却という方法があることを
知って任意売却を進めていくことになりました。

なんとかして、住宅ローンを払おうとして
消費者金融等から借入をしてしまうという方が
多くいます。

冷静に考えれば、消費者金融からは、借りないと思いますが
住宅ローンが払えなくなると不安がいっぱいになり
冷静な判断ができなくなってしまうんでしょうね（＞_＜）

では、次回も、その他の事例について書いていきたいと思います。  

　こんにちは

今回は、任意売却の中止について
書いていきたいと思います。

任意売却での販売活動を途中で
中止になる場合がたまにあります。

そして、中止となる理由で最も多いのは、
依頼人と連絡が取れない場合が多いです。
また、債務者からの販売価格が相場よりも
かなり高いというケースや、依頼人からの
相談時期が遅すぎて競売になってしまったという
ケースも多くあります。


それぞれを少し細かく見ていきたいと思います。

■依頼主との連絡が途絶えるとき
依頼を受けた不動産業者が、購入希望者が現れても、
依頼主に全然連絡が取れず販売活動の維持が困難になった場合、
債権者が依頼主に対して全く連絡を取れなくなってしまった場合。


■販売価格が相場では無い場合
1円でも多く回収したい債権者としては、任意売却の相場で
処分するよりも競売のほうが多く回収できる場合などは
販売価格の設定は高くなります。
価格が高いので買い手がつかず時間切れとなり
競売へと移行する場合には債権者から任意売却での
販売活動をやめてくださいと指示されることになります。


■競売まで時間がない場合
債権者や抵当権者によっては、競売の申し立てから
入札まで、3ヶ月、4ヶ月ということがあります。
この期間では、事前に物件の購入希望者でも
居ない限り任意売却は難しくなります。

このような場合に、任意売却が中止されることになります。

では、また次回（＾＾）  

　こんにちは

もうすっかり秋です～（＾＾）
食べ物のおいしい季節なので
食べ過ぎないように気をつけないと

今年もあと3ヶ月を切りましたね。
ほんと1年が過ぎるのって早いですね～（＞_＜）

それでは、今回は、前回の続きで
敷金や礼金などの未払いの続きについて
書いていきたいと思います。

前回は、「要旨」や「事実関係」を書いたので、
事情聴取から書いていきたいと思います。

（2）事情聴取
行政庁で、Yに事情を聴いたところ、Ｙは、「申し訳ない。
特に弁明することはない。Ｘには、30万円を支払ったが、
そのお金は集金代行した家賃等の一部でもあり、
賃借人Ａ及びＢの礼金や敷金等とは特定できない。
半年後にはすべての債務を支払うつもりである。」と述べた。

（3）処分
行政庁は、Ｙは、礼金や敷金など　の金員を賃借人から
預かりながら、その一部は賃貸人に支払っているものの、
残金について支払の履行をしていない、また、媒介業者で
あるにもかかわらず、賃貸人の了解を得ずに無断で
賃貸借契約を作成し、当該物件に賃借人を入居させた等と
して、Ｙを1ヶ月間の業務停止処分とした。

以上、2回にわたって書いてきましたが、
このようになります。

また、次回にも他の事例を紹介していきたいと思います。  

　こんにちは（＾＾）

最近だいぶ涼しくなってきましたね。
特に朝と夜は寒くなり長袖の服を着ないと
風邪をひいてしまいそうです（＞_＜）

では、今回もトラブル事例の中から、
貸主への敷金、礼金などの未払いについての
事例を書いていきたいと思います。

「要旨」
敷金、礼金などの金員を賃借人から預かりながら、
その一部を賃貸人に支払っていないとして
媒介業者が1ヶ月の業務停止処分とされた。

①事実関係
Ｘは、賃貸アパートを経営しており、そのアパートの
管理を業者Ｙに委託していた。
しかし、次第に集金代行した家賃がＹから送られて
こないようになり、その額が多額になったため、
家賃の支払いをＹに催告するとともに、借り主にも
直接会って家賃滞納の調査を行った。

その結果、Ｙが集金済みの未納家賃が170万円余り
あるとともに、空室であるはずの2室に入居者がいることがわかった。
この2室の入居者に確認したところ、Ｙは2年前に賃借人Ａと、
8ヶ月前に賃借人Ｂと、Ｘの了解を得ずに無断で
賃貸借契約書を作成し、各物件に賃借人を入居させていた
ことが判明した。
これらの取引について、Ｙは礼金、敷金などを受領しながら
Ｘに渡しておらず、Ｘは行政庁に相談のため来庁した。

今回は、ここまでにして続きは次回に書きたいと思います（＾＾）  

　今日は、任意売却にあたり、これから書くポイントに
気をつけることで物件の価値を少しでも上げて高く売却が
できるようになればいいと思います。

まず1つめ、部屋をキレイに見せる
売却をする際、部屋をキレイに整理整頓しておくことで、
購入希望者を案内したときのも印象がよくなり、
高値での売却へとつながります。


2つめ、スピーディーに動く
任意売却には、競売の入札までにしなければならないという
時間の制限があるために、専門家の不動産業者と密に連絡を
取ることが、すばやい売却へとつながります。


3つめ、アピールポイントを明確にする
住環境は物件購入の重要なポイントになるので、
公園や学校、病院やスーパーなど、近隣の施設を
購入希望者に明確にすることによって、好印象を
与えることができます。

4つめ、付属品等の書類を用意する
購入時のパンフレットや図面、キッチン・ユニットバス・
エアコンなど設備機器の取り扱い説明書が用意できれば、
購入希望者の安心につながって有利な売却につながります。


このように、高く売却するためには方法が
ありますので、いろいろと検討しながら進めていってください（＾＾）  

　少し前に書いた預かり金の不返還
についての続きを書きたいと思います。

前回は、要旨と事実関係について
書いてきましたので、今回は事情聴取と処分に
ついて書いていきたいと思います。

（2）事情聴取
行政庁で、Yに事情を聴いたところ、Ｙは「ローンの
申込交渉を続けるための見せ金として申込証拠金を
預かり、返還していなかった。」と述べ、聴聞日現在、
当初の預かり金150万円及びローン特約に基づく
白紙解約後に受領した200万円を返還していないことを認めた。

（3）処分
行政庁は、Ｙは、土地付建物売買の媒介において、
買主の融資が否認されて契約が解除されているにもかかわらず、
申込金として受領した預かり金を返還していない、また、
契約が解除された後に買主からさらに預かった預かり金に
ついても返還していないとしてＹを4ヶ月間の業務停止処分とした。

2回にわたって、預かり金の不返還について書いてきました。

まだまだいろいろな事例があるので
紹介していきたいと思います（＾＾）

今日で9月も終わりですね
だいぶ涼しくはなってきましたが、昼間はまだ暑い日が
続きそうですね（＞_＜）

体調には、気をつけていきたいと思います（＾＾）
それでは、また更新します  

　こんにちは（＾＾）

前回の続きで、任意売却物件を購入する際の
注意点について書いていきたいと思います。

マンション・戸建・転売目的の場合それぞれ
の注意点はどうなるのか。
別々に書いていきたいと思います。


『マンション』
管理費や修繕積立金滞納分の精算はどうなっているのか。

この管理費と修繕積立金が精算されていないと、
購入後に購入者に請求がされ支払いの義務が発生してしまいます。
なので決済時には、延滞がない状態にして引き渡しをしています。

『戸建・マンション』
残置物はないか。
売主の引渡日時は決まっているか。

残置物がある場合には、その処分をするのに労力と
費用が必要となってきます。

また、引越予定が決まっていないと、最悪の場合は
引渡決済までに間に合わない可能性があります。

『転売目的の場合』
任意売却物件を転売目的で購入した方が、
販売をする時には任意売却物件に該当しなくなります。
なので、瑕疵担保責任が免責されなくなります。
これは、競売物件を落札して転売する場合にも同様となり、
通常の不動産取引となります。

このようにそれぞれ注意点も違ってくるので、
まず確認をすることが大切になります。

では、また次回更新します（＾＾）  

　こんにちは（＾＾）

任意売却物件の購入方法は、一般の
不動産購入とほとんど同じです。

今回は、一般の不動産購入と異なる点に
ついて書いていきたいと思います。


契約までに時間が必要
任意売却物件の場合は、普通の不動産物件よりも
契約までに時間がかかってしまいます。

それは、引渡し時に抵当権を外す交渉を、
購入申込書が届いてから各債権者とするために
時間がかかります。
なので、債権者が多いほど時間がかかります。


価格の交渉は難しい
任意売却物件は、抵当権額を下回った価格なので、
各債権者は少しでも多くの金額を回収したいと考えているので
価格の交渉はできません。


瑕疵担保は免責
売主は、住宅ローン等の借入の返済が困難となっている
状態で、売却をしているため、購入後に瑕疵が見つかったとしても
補償能力がないからです。


このように、普通の不動産の購入の場合とは、
異なったことがあります。

前にも、任意売却を神奈川でした物件について
購入するにはという相談がありました。

今回はここまでにして、次回に任意売却物件を購入する際の
注意点について、マンション・戸建について等を
書いていきたいと思います。

もうすぐ10月ですね（＾＾）
まだ暑いので、早く涼しくなるといいですね～  

　こんにちは（＾＾）

今回は、不動産トラブル事例の中から
預かり金の不返還について書いていきたいと思います。

　【要旨】
買主に対して預かり金を返還していない等として、
媒介業者が4ヶ月間の業務停止とされた。

①事実関係
Xは、業者Yから新築建売住宅の紹介を受け、
その物件を押さえるために「買付交渉金」をYに
支払うように言われ、2回に分けて合計150万円を
預かり金として支払った。

その後、XはYの媒介により売主業者Aとの間で
ローン特約付売買契約を締結し、Ａに手付金200万円支払った。
その時点では、「買付交渉金」としての預かり金を代金に充当していない。

Xは残代金を金融機関からの融資を受けて支払うこととしていたが、
融資承認が通らず、売買契約書のローン特約条項に
基づき契約を解除した。

手付金200万円はAからXに返還されたが、Yは預かり金を返還せず、
XはＹから、ローンの申込みの交渉を続けて行うため、
金融機関への「見せ金｣としてさらに200万円を預けるように
言われたため、Ｙに200万円を振り込んだ。

その後、Ｘは現地を見て、すでに人が住んでいる様子だったため
おかしいと思い、Ｙと話し合いを行った。
Ｙは預かり金を返還すると言ったが、期日を過ぎても
返還されなかった。

次回、事情聴取から書いていきたいと思います。  

　こんにちは（＾＾）

今回は、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
について書いていきたいと思います。

機構については、返済の継続が困難になり
返済ができなくなった場合、任意売却をすることで
残債務を圧縮することができます。

このように、機構の場合は、機構側の方から
任意売却を勧めてきます。

その勧めを１度断っていたりすると受け付けて
もらえないこともありますが、そのようなことがなければ、
機構は任意売却を受けてくれます。

この任意売却というのは、不動産競売のように
法的な手続による強制処分ではないので、
仲介業者等の協力が必要となります。


任意売却の効果
・不動産競売に比べて高額で売却することができ、
売却後の残債務の負担を軽減することができる。

・売却後に債務が残る場合は、収入状況や生活状況
を考慮して、返済計画を検討する。


物件売却までの手続
申出書を金融機関などに提出⇒物件の調査・価格査定⇒
売出価格の決定⇒媒介契約の締結⇒販売活動⇒
抵当権抹消応諾の審査⇒売買契約の締結⇒代金決済・抵当権抹消

今回は、物件売却までの手続までになりますが、
次回に続きを書いていきたいと思います。

では、今日も１日頑張りましょ～う